Faptul că o persoană deține o cotă dintr-un teren nu înseamnă că poate ocupa întregul imobil, îi poate exclude pe ceilalți coproprietari sau îl poate da unei alte persoane spre folosință fără să respecte drepturile acestora.
Pe scurt: ce poți face dacă ești exclus de la folosirea terenului?
Coproprietarul împiedicat să folosească terenul poate solicita, în funcție de situație, stabilirea modului de folosință, constatarea inopozabilității contractului încheiat fără acordul necesar, încetarea ocupării de către un terț, despăgubiri pentru folosința exclusivă sau partajul bunului.
Soluția depinde de persoana care ocupă terenul, de contractul invocat, de cotele coproprietarilor care și-au dat acordul și de modul concret în care sunt afectate drepturile celorlalți.
Ideea esențială: un coproprietar are dreptul să folosească bunul comun, dar nu poate exercita folosința astfel încât să schimbe destinația bunului sau să îi împiedice pe ceilalți să își exercite propriile drepturi.
Ce înseamnă o cotă din dreptul de proprietate?
În coproprietatea pe cote-părți, fiecare coproprietar deține o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra întregului bun. Până la partaj sau până la stabilirea unui mod de folosință, cota nu reprezintă în mod automat o porțiune fizică precis delimitată din teren.
De exemplu, deținerea unei cote de 1/4 nu înseamnă, prin ea însăși, că persoana este proprietarul exclusiv al unei anumite suprafețe reprezentând 25% din teren. Toți coproprietarii au drepturi concurente asupra bunului, în limitele cotelor și ale regulilor privind coproprietatea.
Ce drept de folosință are fiecare coproprietar?
Potrivit art. 636 din Codul civil, fiecare coproprietar poate folosi bunul comun în măsura în care nu îi schimbă destinația și nu împiedică exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari.
Prin urmare, un coproprietar poate utiliza terenul, însă folosința trebuie exercitată în mod compatibil cu drepturile celorlalți. Ocuparea întregului teren, blocarea accesului sau utilizarea unei suprafețe într-un mod care exclude practic orice folosință din partea celorlalți poate încălca această regulă.
Cum se stabilește modul de folosință?
Potrivit art. 639 din Codul civil, modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor. Printr-o asemenea înțelegere se poate stabili ce suprafață utilizează fiecare, căile de acces, activitățile permise și modul de suportare a cheltuielilor.
Dacă nu se ajunge la un acord, modul de folosință poate fi stabilit prin hotărâre judecătorească. Această acțiune este cunoscută în practică și sub denumirea de „partaj de folosință”, dar nu desființează coproprietatea și nu transferă dreptul de proprietate asupra unor porțiuni determinate.
Instanța va încerca să stabilească un mod de utilizare compatibil cu:
- cota fiecărui coproprietar;
- configurația și destinația terenului;
- accesul la drumul public;
- construcțiile și amenajările existente;
- folosința exercitată anterior;
- drepturile și interesele legitime ale tuturor coproprietarilor.
Poate un coproprietar să dea terenul unei alte persoane?
Situația apare frecvent atunci când un coproprietar permite unei firme sau unei alte persoane să parcheze vehicule, să depoziteze materiale, să desfășoare o activitate ori să ocupe terenul în baza unui contract.
Valabilitatea și efectele contractului depind de natura sa, durata folosinței, cotele coproprietarilor care și-au exprimat acordul și măsura în care sunt afectate drepturile celorlalți.
Ce majoritate este necesară pentru o închiriere?
Potrivit art. 641 din Codul civil, actele de administrare privind bunul comun, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, pot fi făcute cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți.
Totuși, dacă actul limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul în raport cu propria cotă sau îi impune o sarcină excesivă, este necesar și acordul coproprietarului afectat.
Locațiunile încheiate pe o perioadă mai mare de trei ani necesită acordul tuturor coproprietarilor.
Poate fi dat terenul în comodat fără acordul tuturor?
Actele prin care bunul comun este dat în folosință gratuită necesită acordul tuturor coproprietarilor. În această categorie poate intra contractul de comodat.
Prin urmare, un coproprietar care deține numai o parte din dreptul de proprietate nu poate, singur, să acorde unui terț folosința gratuită a întregului teren într-un mod opozabil celorlalți coproprietari.
Situația trebuie însă analizată concret: ce suprafață a fost dată în folosință, ce prevede contractul, dacă ceilalți coproprietari au consimțit expres sau tacit și dacă terțul îi împiedică efectiv să utilizeze terenul.
Contractul încheiat fără acord este automat nul?
Nu neapărat. Potrivit art. 642 din Codul civil, actele juridice încheiate fără respectarea regulilor aplicabile coproprietății sunt, ca regulă, inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea lor.
Inopozabilitatea înseamnă că actul poate produce efecte între persoanele care l-au încheiat, dar nu poate fi folosit pentru a înlătura ori restrânge drepturile coproprietarului care nu și-a dat acordul.
De aceea, cererea potrivită nu este în toate situațiile anularea contractului. Poate fi necesară constatarea inopozabilității acestuia și formularea cererilor necesare pentru încetarea atingerii aduse dreptului de proprietate.
Ce se întâmplă dacă terenul este folosit de un terț?
Trebuie verificat mai întâi titlul invocat de terț:
- dacă nu există niciun contract sau nicio permisiune;
- dacă există numai o permisiune verbală;
- dacă există un contract de comodat;
- dacă există un contract de închiriere;
- cine a încheiat contractul și ce cotă deține;
- ce suprafață și ce durată sunt prevăzute în contract;
- dacă ceilalți coproprietari au acceptat folosința.
Dacă terțul invocă un contract încheiat cu unul dintre coproprietari, litigiul nu mai privește numai o simplă ocupare fără niciun titlu. Instanța poate trebui să analizeze regulile coproprietății, opozabilitatea contractului și limitele dreptului transmis terțului.
Poate fi cerută evacuarea terțului?
Evacuarea poate fi avută în vedere atunci când o persoană folosește sau ocupă imobilul fără un drept opozabil celui care solicită eliberarea lui. Procedura potrivită depinde însă de situația juridică invocată de ocupant.
Procedura specială a evacuării din Codul de procedură civilă este concepută pentru situațiile în care dreptul de folosință al ocupantului a încetat sau acesta ocupă imobilul fără drept.
Dacă terțul invocă un contract încheiat cu un coproprietar, iar litigiul necesită stabilirea efectelor acelui contract față de ceilalți coproprietari, poate fi mai potrivită o acțiune de drept comun prin care să se solicite constatarea inopozabilității și încetarea ocupării ori eliberarea terenului.
Alegerea între procedura specială a evacuării și acțiunea de drept comun trebuie făcută după analizarea contractului, a cotelor și a apărărilor pe care le poate formula terțul.
Poate acționa singur un coproprietar în instanță?
Potrivit art. 643 din Codul civil, fiecare coproprietar poate sta singur în justiție în acțiunile privitoare la coproprietate, indiferent dacă are calitatea de reclamant sau de pârât.
Totuși, în funcție de obiectul concret al cererii, de efectele hotărârii și de persoanele implicate, poate fi necesară sau utilă participarea celorlalți coproprietari. Stabilirea cadrului procesual trebuie făcută înainte de introducerea acțiunii.
Ce poate solicita coproprietarul împiedicat să folosească terenul?
În funcție de situația concretă, pot fi formulate una sau mai multe dintre următoarele cereri:
- stabilirea prin acord a modului de folosință;
- stabilirea judiciară a modului de folosință;
- constatarea inopozabilității contractului încheiat fără acordul necesar;
- obligarea coproprietarului sau a terțului să înceteze actele care împiedică folosirea bunului;
- eliberarea terenului, în condițiile corespunzătoare situației juridice;
- despăgubiri pentru folosința exclusivă exercitată împotriva voinței sale;
- partajul și încetarea coproprietății.
Este necesară o notificare înaintea procesului?
Notificarea nu reprezintă în toate cazurile o procedură prealabilă obligatorie, dar poate avea o importanță practică deosebită.
Prin notificare se poate:
- exprima clar opoziția față de folosința exclusivă;
- solicita comunicarea contractului invocat;
- solicita eliberarea terenului sau reglementarea folosinței;
- propune o soluție amiabilă;
- crea o dovadă privind momentul de la care folosința a fost contestată;
- pune în întârziere persoanele cărora li se solicită îndeplinirea unei obligații.
Notificarea trebuie să identifice terenul, persoanele implicate, modul de ocupare contestat și măsurile solicitate. Este important să existe o dovadă certă a comunicării.
Se pot cere despăgubiri pentru folosința exclusivă?
Da. Potrivit art. 636 alin. (2) din Codul civil, coproprietarul care, împotriva voinței celorlalți, exercită în mod exclusiv folosința bunului comun poate fi obligat la despăgubiri.
Pentru o asemenea cerere trebuie dovedite, în funcție de situație:
- folosința exclusivă a bunului sau a unei suprafețe determinate;
- împiedicarea celorlalți coproprietari să folosească bunul;
- opoziția acestora față de folosința exclusivă;
- perioada pentru care sunt solicitate despăgubirile;
- valoarea lipsei de folosință.
Valoarea despăgubirilor nu este stabilită automat. Pot deveni relevante suprafața ocupată, destinația terenului, beneficiul obținut și valoarea de piață a folosinței. În multe situații este necesară o expertiză.
Cererile bănești sunt supuse prescripției. De aceea, momentul formulării opoziției și perioada pentru care se solicită despăgubiri trebuie analizate cu atenție.
Este partajul singura soluție?
Nu. Coproprietarii pot stabili un mod de folosință fără să înceteze coproprietatea. Atunci când înțelegerea nu este posibilă, modul de folosință poate fi stabilit de instanță.
Partajul devine util atunci când conflictul este permanent și administrarea în comun nu mai funcționează. În urma partajului, bunul poate fi împărțit în natură, atribuit unuia sau mai multor coproprietari cu plata unei sulte ori vândut, iar prețul poate fi împărțit potrivit cotelor.
Dacă iei în considerare încetarea coproprietății, citește și: Cât costă taxa de timbru pentru ieșirea din indiviziune?
Ce se întâmplă dacă există deja un proces de partaj?
Introducerea unei acțiuni de partaj nu stabilește automat modul de folosință până la finalizarea procesului și nu îi permite unui coproprietar să îi excludă pe ceilalți de la utilizarea bunului.
De asemenea, simpla existență a procesului de partaj nu face opozabil celorlalți coproprietari un contract care a fost încheiat fără acordul cerut de lege.
Un demers separat privind folosința, despăgubirile sau ocuparea de către terț poate rămâne util, mai ales dacă procesul de partaj este de durată. Totuși, trebuie analizate legătura dintre dosare, măsurile solicitate și utilitatea practică a fiecărei acțiuni, pentru a evita cereri incompatibile sau cheltuieli inutile.
Ce documente și probe trebuie verificate?
- extrasul de carte funciară și actele de proprietate;
- cotele deținute de fiecare coproprietar;
- planul cadastral și configurația terenului;
- contractul în baza căruia terțul folosește terenul;
- durata și întinderea dreptului de folosință pretins;
- notificările și răspunsurile transmise;
- fotografiile, înregistrările și alte dovezi privind ocuparea terenului;
- dovezile privind blocarea accesului;
- martorii care cunosc modul în care terenul este folosit;
- eventualele venituri sau beneficii obținute din folosirea bunului;
- dosarul de partaj, dacă un asemenea proces este deja înregistrat.
Concluzie
Niciun coproprietar nu poate transforma unilateral dreptul său asupra unei cote într-un drept exclusiv asupra întregului teren. De asemenea, un contract încheiat cu un terț trebuie să respecte regulile privind majoritatea sau unanimitatea coproprietarilor, în funcție de natura și durata actului.
Înainte de alegerea acțiunii trebuie analizate actele de proprietate, contractul invocat de ocupant, cotele coproprietarilor și modul concret de folosire a terenului. Evacuarea, inopozabilitatea, stabilirea folosinței, despăgubirile și partajul au obiecte și condiții diferite.
Poți afla mai multe despre asistența juridică în litigii privind proprietatea și coproprietatea, poți consulta informațiile despre activitatea mea profesională sau poți solicita analiza actelor și a situației concrete.
Surse legislative oficiale
- Codul civil: art. 634–644 privind coproprietatea obișnuită;
- Codul de procedură civilă: acțiunile privitoare la proprietate și procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept.
Informațiile prezentate au caracter general. Soluția juridică depinde de actele de proprietate, cotele coproprietarilor, natura și durata contractului, persoana care folosește terenul și modul concret în care sunt afectate drepturile celorlalți. Legislație verificată la 30 august 2026.
